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よくある質問

「フィールドリーム」があなたのお悩みを解決します。

Q:マイホームはどうやって探せば良いの?
A:現在はインターネットの発達等により、不動産物件の情報は比較的入手しやすくなりました。
一方で、本当に自分の希望条件に合う物件を数ある情報から見つけることが難しい場合もありますし、中には広告される前に買い手がついてしまうものもあります。
おすすめは自分で探すのと並行して信頼できる不動産営業担当に物件探しを依頼することです。多彩な情報チャンネルから物件探しをしてくれるだけでなく、気になった物件についてプロの視点からのアドバイスも受けられます。
Q:マンションと一戸建てどっちが良いの?
A:それぞれに良いところがありますので一概にどちらが良いとはいえません。
マンションであれば玄関も含めて非常に段差が少ないものが多く、気密性が高いため冷暖房効率も良い傾向があります。一方で一戸建ては当然建物内に他の居住者がいませんから、階下への気遣いが不要だったり思い通りのリフォームが出来たりといったメリットがあります。
どちらがお客様のライフスタイルにより合うのかが重要になります。
Q:購入したい物件が見つかったらどうすれば良いの?
A:まずは営業担当にご連絡下さい。
資金計画等を確認の上、購入申込の手続きをいたします。
Q:現地見学は週末でないとできないの?
A:売主様のご都合次第になります。
平日でも可能な場合がございますので、ご相談下さい。
Q:購入可能な物件価格はどうやって計算すれば良いの?
A:一般的には月々支払うことが出来るローンの返済額から借入可能額を割り出し、手持ち資金を合計して算出します。
ただし、希望の借入が出来ない場合もございますので、営業担当または金融機関にご相談ください。
Q:購入するために必要な諸経費にはどんなものがあるの?
A:主なところでは仲介手数料(※)や登記に必要な登録免許税、火災保険料、借入をされる方はローン事務手数料などが必要となります。目安としては物件価格の7%~10%程度と言われています。
※ 仲介手数料については、取引態様が売主・販売代理の場合は必要ありません。
Q:マイホームを保有することでかかる経費はあるの?
A:不動産の所有者には「固定資産税・都市計画税」が課税されます。
この他、マンションの場合は管理費・修繕積立金などが必要となります。また長期的な視点で考えれば修繕・リフォームの費用も考慮しておいた方が良いでしょう。
Q:住宅ローンを利用したいのですが、自分で金融機関に相談しなければいけないの?
A:社内融資や一部インターネット銀行のローンを除いて、
営業担当が窓口となりご相談させていただきます。お気軽にご相談下さい。
Q:重要事項説明ってどんなもの?
A:宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引主任者が、契約が成立するまでの間に、買主様に対して売買物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。
株式会社フィールドリームでは、宅地建物取引主任者の資格を持った営業担当が、所定事項が全て記載された「重要事項説明書」でじっくりご説明いたします。
Q:不動産売買契約ではどのような手続きを行うの?
A:株式会社フィールドリームでは、不動産流通経営協会(FRK)会員各社が使用する「FRK標準売買契約書」を使用し、売主様・買主様双方にとって公平・公正・安心・安全な取引を行うため、売買契約書の読み合わせ及びご説明を行います。
売買契約書には、売買契約が成立した際に売主様と買主様がしなければならない約束事、例えば売主様の所有権移転、引渡しなどや買主様の売買代金の支払い義務、これらの義務を怠って契約が解除になった際の手付金の放棄や違約金の支払いなどの明確な取り決めなどが記載されています。 また、売主様・買主様双方がご納得・ご理解いただいた後に、手付金の授受を行います。
Q:買換えはどうやってすれば良いの?
A:買換えがうまくいくかいかないか、時間的な問題が一番のポイントとなります。
つまり、売却を先に行う「売却先行」と購入を先に行う「購入先行」のそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お買換えプランを検討することが重要です。
納得のいく売却・購入をするためにも株式会社フィールドリームにご相談ください。お客様の状況を判断のうえ、最適なお買換えスケジュールをご提案いたします。
Q:どのように査定するのですか?
A:お客様のご希望額や過去の成約、取引相場、路線価、公示価等、さまざまな方法にて 算出します。
Q:物件を見に来るのですか?
A:より正確な査定金額を算出するのであれば拝見しなければなりませんが、 おおまかな金額でしたら、お電話やメールでもお知らせできます。
Q:すぐに現金化したいのですが、何日ぐらいで 現金化できますか?
A:早ければ3日後でも可能です。お客様のご都合に合わせることができます。
Q:すぐに引越しはしなければなりませんか?
A:お客様のご都合に合わせることができますので、ご相談下さい。
(決済後も条件によっては住んでいることも可能です。)
Q:売却時にかかる費用を教えて下さい。
A:売却の際の諸費用の額は、売却する不動産により異なります。主な内容は以下のとおりです。

1.譲渡所得税・住民税(売却して利益が出る場合)
 ※各種、優遇税制があります。詳細は担当者に聞いてみましょう。

2.仲介手数料
 取引物件価格(税抜)が200万円以下 取引物件価格(税抜)×5%+消費税
 取引物件価格(税抜)が200万円~400万円以下 取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
 取引物件価格(税抜)が400万円超 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
※不動産取り引きの仲介では、売買契約が成立した時に、不動産会社への仲介手数料を支払います。そのため、売買契約が成立するまでは原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

3.印紙代(売買契約書に貼付する印紙です)

4.住宅ローン返済関連(抵当権抹消費用・司法書士手数料など)
Q:賃貸中の物件でも買取はできますか?
A:もちろん買取は可能です。アパートやビル、土地等も是非ご相談ください。
Q:売却物件と離れたところに住んでいますが、 どうしたら良いですか?
A:当社は、北海道~沖縄まで、国内であれば動けます。遠方の方も是非ご相談下さい。
Q:住みながら売却活動は行えますか?
A:もちろん、可能です。
住みながら売却活動を行う方が多数です。住みながら売却活動を行う場合は、購入希望の方が見学に来た際、対応が必要となります。
Q:購入希望の方は、いつ来ますか?
A:各担当者が、売主様と買主様の日程を事前にご調整の上、ご案内させて頂きます。
Q:不動産投資とは?
A:一般的には、賃料収入を目当てに不動産を購入することを言います。
ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。
住居系の賃料マーケットは下方硬直性があり、景気にそれほど左右されず比較的安定しているため、投資商品の中ではミドルリスク・ミドルリターンの部類に属します。
オフィス系は、住居系と比較すると景気に左右されやすい分、ハイリスク・ハイリターンとなります。
家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。
Q:家賃収入以外のメリットとは?
A:家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。
かつては、賃貸事業の赤字をその他の所得と合算して、所得税の節税を目的とする不動産投資がありましたが、あまり健全な運営状態と言えず、あくまでも右肩上がりの不動産マーケットを前提とした昔の話です。
Q:不動産投資のリスクは?
A:不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却によるキャピタル収入の2つのリターンがあります。
この2つのリターンが得られなくなることが、不動産投資のリスクとなります。インカム収入が得られなくなるケースでは、

 ①人災・自然災害による建物の消滅。
 ②テナントトラブルや犯罪事件による極端な入居率の低下。
 ③周辺エリアの環境変化や競合物件の出現。
 ④テナントの賃料不払いといった収入面と設備更新にともなう大規模修繕コストの発生。
 ⑤借入金の金利変動。
 ⑥税制改正による税負担増。

といった支出面が挙げられます。また、キャピタル収入については、不動産マーケットによってキャピタルロスが生じる可能性があることと、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。
Q:リスク分散とは?
A:不動産投資のリスクを極力最小化するために、リスク分散という考え方があります。1つの収益用不動産と2つの収益用不動産をもっているケースで比較しますと、仮におのおの1つの収益用不動産が何かしらの事情で、まったく賃貸事業が行えなくなったとしても、2つ収益用不動産をもっていればもう1つの収益用不動産の収入でカバーすることができます。
また、収益用不動産の種類がすべてオフィス系だとすると、景気との連関性が強く、マイナス経済状況下では、空室率の上昇と賃料の下落に悪戦苦戦することになります。景気との連関性が弱く、賃料に下方硬直性のある住居系の物件を一緒にもっていれば、住居系の収益用不動産で賃貸事業をカバーすることができます。
Q:利回りとは?
A:よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、あくまでも参考利回り程度のものです。
賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは、表面利回りより低くなります。
おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの80%程度、一棟ビルで表面利回りの70%程度がネット利回りとなります。
Q:区分所有マンションへの投資と一棟物件への投資の特徴は?
A:区分所有マンションへの投資は、株式投資などの金融商品に近く、投資として不動産を取得した後は、賃貸管理会社任せといった傾向が強く、また建物全体の維持管理についても、マンションの管理組合が中心となって修繕工事の検討が行われるため、賃貸運営に関してほとんど手間がかかりません。
一棟物件は、不動産を取得してからのテナント管理や建物の維持メンテナンスなどの賃貸運営に対して、所有者自らの判断が求められますので、投資に加え賃貸事業という側面を持ちます。
Q:賃料収入に対しての税金は?
A:所得税は、課税対象となる所得金額に対して最低5%~最高40%の所得累進課税です。
1800万超の所得に対して、最高税率の40%が適用されます。さらに住民税が一律10%ですので、高額所得者は所得に対して、おおむね50%の税金を納税することになります。
資産形成の観点からは、所得税による外部流出をいかに軽減できるかがポイントとなります。所得税は累進課税となっておりますので、所得を配偶者やお子様に分散し、所得税の税額を低くする方法が考えられます。
Q:投資用不動産の価格の算定方法は?
A:価格の算定方法には積算価格を求める方法と収益価格を求める方法の2種類があります。
積算価格とは、通常土地(更地)の価格と建物の価格を合算して求めるもので、建物の築年経過に伴う価値の減少分を差し引いて求めます。
収益価格とは、一年で生み出される収益を利回りで除することによって求められる価格です。

経費控除後の収入を利回りで除することによって求められる価格をネット利回りベースの収益価格、経費控除前の収入を利回りで除することによって求められる価格を表面利回りベースの収益価格とします。
一般的に売り物件の情報等については表面利回りベースの価格を掲載しているケースが多いです。
Q:売却時の税金は?
A:収益用不動産売却時の税金は保有期間等々により異なってまいります。